Απομεινάρια μιας άλλης εποχής, τα εμπορικά κέντρα που κατασκευάστηκαν σε διάφορες συνοικίες της Αθήνας, κυρίως την δεκαετία του 1980, αναζητούν – μάλλον μάταια – την θέση τους στη σημερινή εποχή. Αυτό είναι εμφανές σε μια σειρά κτιρίων, που έχουν πλέον ένα μικρό ποσοστό των διαθέσιμων χώρων τους μισθωμένο. Το υπόλοιπο είναι κλειστό και χωρίς χρήστες επί χρόνια, καθώς η οικονομική κρίση που μεσολάβησε αποτέλεσε για κάποια το "τελειωτικό χτύπημα".
Ασφαλώς, υπάρχουν κι εξαιρέσεις. Εμπορικά κέντρα εκείνης της εποχής, που όμως βρίσκονται σε πολύ εμπορικά σημεία περιοχών υψηλών εισοδημάτων, όπως η Κηφισιά και η Γλυφάδα, εξακολουθούν να λειτουργούν με επιτυχία ακόμα και σήμερα, περιλαμβάνοντας ένα μίγμα διάφορων χρήσεων, από εμπόριο κι εστίαση, μέχρι αναψυχή (π.χ. αίθουσες ψυχαγωγίας, παιδότοπους κτλ.), που απευθύνονται σε διάφορες κατηγορίες επισκεπτών.
Ωστόσο, παραμένουν αυτό ακριβώς, εξαιρέσεις. Διότι για κάθε τέτοιο κέντρο, υπάρχουν δεκάδες άλλες που είτε έχουν πλέον περάσει στην "λήθη", είτε έχουν αλλάξει πλήρως τον χαρακτήρα τους, καθώς έχουν μετατραπεί από χώρους εμπορίου, σε χώρους γραφείων και υπηρεσιών, όπως λογιστικά γραφεία, ιατρεία, γυμναστήρια κτλ. Αυτή είναι η καλή εκδοχή, καθώς η αρνητική είναι ασφαλώς κτίρια "φαντάσματα", όπου πέραν ενός ή δύο καταστημάτων, συνήθως στην πρόσοψη του ισογείου, οι υπόλοιποι χώροι είναι κενοί και αναξιοποίητοι.
Τέτοιες περιπτώσεις εντοπίζονται ακόμα και σε ιδιαίτερα πολυσύχναστα σημεία της Αττικής, όπως το εμπορικό κέντρο "Ερμής" στην Λ. Μεσογείων 256 στο ύψος του Χολαργού, ή στο εμπορικό κέντρο Ψυχικού στην Λ. Κηφισίας 292, στο Ν. Ψυχικό. Εκεί μάλιστα, το 1989, λειτούργησε το δεύτερο κατάστημα (χρονικά) της αλυσίδας Jumbo, με ιδιαίτερη επιτυχία μάλιστα για τα πρώτα χρόνια. Για την ιστορία, το πρώτο κατάστημα Jumbo άνοιξε στη Γλυφάδα, πάλι σε ένα τέτοιας φιλοσοφίας εμπορικό κέντρο. Ένα ακόμα κέντρο που δεν έχει την επιτυχία των πρώτων ετών είναι το Mirage στο Αιγάλεω, στην Ιερά Οδό.
Το μέλλον των κτιρίων αυτών είναι πάντως δυσοίωνο. Αυτό οφείλεται στον τρόπο που κατασκευάστηκαν και αξιοποιήθηκαν. Τα εμπορικά κέντρα αυτής της μορφής, κατασκευάστηκαν κυρίως την δεκαετία του 1980 από τοπικούς εργολάβους. Σε αντίθεση όμως με τα σημερινά δεδομένα, το κάθε κατάστημα του εκάστοτε κέντρου πουλιόταν ως οριζόντια ιδιοκτησία στον ενδιαφερόμενο έμπορο. Αυτός δηλαδή είχε στην κατοχή του το κατάστημα και την ευθύνη της λειτουργίας του. Σήμερα, ένα εμπορικό κέντρο μένει στην ιδιοκτησία της εταιρείας ανάπτυξης και διαχείρισης, ή του επενδυτή και εκμισθώνεται στο σύνολό του σε καταστηματάρχες.
Με το σύστημα που εφαρμόστηκε την δεκαετία του 1980, το αποτέλεσμα σήμερα είναι αν η εμπορική επιχείρηση κλείσει, να κλείνει και το κατάστημα, χωρίς να είναι εύκολη η διαχείρισή του. Αν υπάρχουν και χρέη, η κατάσταση γίνεται ακόμα δυσκολότερη. Σε κάθε περίπτωση, σήμερα, τα καταστήματα αυτά ανήκουν σε μεμονωμένες εμπορικές επιχειρήσεις, ή στους κληρονόμους αυτών, που στην καλύτερη περίπτωση τα εκμεταλλεύονται, δηλαδή τα νοικιάζουν σε τρίτους και στην χειρότερη τα κρατούν κλειστά. Αυτό καθιστά εξαιρετικά δύσκολη την απόκτηση ενός τέτοιου κτιρίου στο 100% από κάποιον ενδιαφερόμενο επενδυτή, ώστε να το μετατρέψει σε κάτι διαφορετικό, π.χ. ένα κτίριο διαμερισμάτων, ή ένα σύγχρονο κτίριο γραφείων.
Σε σχετική έρευνα του ΙΜΕ-ΓΣΕΕΒΕ, σημειώνεται ότι ο κύριος λόγος που αυτή η πρώτη γενιά εμπορικών κέντρων που αναπτύχθηκε στα μεγάλα αστικά κέντρα, ήταν η χωροθέτησή τους. Αντί δηλαδή να κατασκευαστούν μεγάλοι χώροι σε περιαστικές περιοχές, επελέγησαν κεντρικά σημεία (άρα κι εμπορικά), που όμως υστερούσαν σε οδικές-μεταφορικές προσβάσεις (π.χ. απουσία μέσων σταθερής τροχιάς) και ασφαλώς δεν είχαν χώρους στάθμευσης.
Όπως τονίζεται στην μελέτη, "τα πρώτα εμπορικά κέντρα αναπτύχθηκαν στην Κηφισιά και την Γλυφάδα, περιοχές με κυρίαρχη χρήση κατοικίας και κατοίκους υψηλών εισοδημάτων, πολλοί εκ των οποίων ήταν αλλοδαποί με καταναλωτικές συνήθειες πιο προσαρμοσμένες σε νέες μορφές λιανικού εμπορίου όπως τα εμπορικά κέντρα. Επίσης, τόσο η Κηφισιά όσο και η Γλυφάδα συγκέντρωναν σημαντικά πλεονεκτήματα προσβασιμότητας λόγω της γειτνίασής τους με βασικούς οδικούς άξονες, στοιχεία υπερτοπικής σημασίας και καλή γενικά διάρθρωση του τοπικού οδικού δικτύου. Στη συνέχεια η ανάπτυξή τους μετατοπίστηκε κατά μήκος μεγάλων οδικών αξόνων (Λ. Κηφισίας και Λ. Βουλιαγμένης), διαμορφώνοντας σταδιακά μια άνευ προηγουμένου υπερσυγκέντρωση εμπορικών κέντρων κυρίως στην περιοχή του Δήμου Αμαρουσίου (π.χ. Αίθριο, Maroussi Centre, Νάρκισσος, Agora). Αξιοσημείωτη υπερσυγκέντρωση διαφορετικού τύπου κέντρων από τα προηγούμενα υπήρξε και στην περίπτωση του Δήμου Χαλανδρίου, όπου τα περισσότερα ήταν ως επί το πλείστον μικρού μεγέθους (δεν ξεπερνούσαν τα 1.200 τ.μ.). Το κύμα δεν άφησε ανεπηρέαστο το κέντρο των Αθηνών και ευρύτερα το Δήμο Αθηναίων (Lemos Centre, Cosmos κ.ά.), ενώ σταδιακά κάλυψε σχεδόν όλους τους δήμους και περιοχές του Λεκανοπεδίου [π.χ. Χολαργός (Holargos Centre), Αγ. Παρασκευή (Aίθριο), Ψυχικό, Ν. Ερυθραία (Καμάρες, Ε.Κ. Ερυθραίας), Ν. Ιωνία (Ε.Κ. Ν. Ιωνίας), Καλλιθέα, Χαϊδάρι, Πειραιάς, Ν. Σμύρνη και Βούλα".
Σε άλλο σημείο της ανάλυσης επισημαίνεται ότι οι διαδικασίες επιλογής των θέσεων εγκατάστασης στηρίζονταν ως επί το πλείστον σε πρόχειρες και συγκυριακές εκτιμήσεις. Οι σχετικές αρχιτεκτονικές και κατασκευαστικές μελέτες δεν συνοδεύονταν από μελέτες σκοπιμότητας και στρατηγικές χωροθέτησης από πλευράς κατασκευαστικών εταιρειών και/ή εταιρειών λιανικού εμπορίου. Λαμβάνονταν υπόψη μόνο αποσπασματικά κριτήρια, όπως η δυναμικότητα της αγοράς, η γειτνίαση με το οδικό δίκτυο, η διαθεσιμότητα οικοπέδων, οι ισχύοντες όροι δόμησης και οι δυνατότητες παρεκκλίσεων όσον αφορά την εκμετάλλευση των οικοπέδων μέσω ειδικών ρυθμίσεων (π.χ. νομοθεσία περί μεταφοράς συντελεστή δόμησης). Επομένως, η κατανομή των επενδύσεων σε εμπορικά κέντρα στον αστικό χώρο δεν ακολούθησε κάποια συστηματική λογική και ακόμη λιγότερο χωρική στρατηγική.
Αντίστοιχα, η χρηματοδότηση της κατασκευής εμπορικών κέντρων στηρίχθηκε κυρίως σε ίδια εργολαβικά κεφάλαια. Η όλη επενδυτική πρωτοβουλία στόχευε στις υψηλές αποδόσεις των πωλήσεων, ενώ κρίσιμο στοιχείο για την αυτοχρηματοδότηση της επένδυσης αποτελούσαν οι προπωλήσεις εμπορικών χώρων. Όσον αφορά την εκμετάλλευση της χρήσης, με τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας (που λάμβανε χώρα με την πώληση των καταστημάτων) από τους ιδιοκτήτες/κατασκευαστές σε ένα μεγάλο αριθμό αγοραστών, αναπαράχθηκε το κυρίαρχο πρότυπο του εμπόρου/ιδιοκτήτη ή εμπόρου/μισθωτή. Κάπως έτσι, φαίνεται πως τα ακίνητα αυτά θα παραμείνουν στον αστικό ιστό, ως "ανάμνηση" μιας άλλης εποχής.
Του Νίκου Ρουσάνογλου
.jpg){kind=avatar}
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου