Αγοράζετε ένα σπίτι 150.000 ευρώ, αλλά η αντικειμενική του αξία είναι 220.000 ευρώ. Πόσα χρήματα πρέπει να δικαιολογήσετε στην εφορία; Τα 150.000 ευρώ που πραγματικά πληρώσατε ή τα 220.000 ευρώ που «βλέπει» το φορολογικό σύστημα;
Η διαφορά των 70.000 ευρώ μόνο αμελητέα δεν είναι. Μπορεί να κρίνει αν ο αγοραστής καλύπτει το τεκμήριο αγοράς με τα εισοδήματα, τις αποταμιεύσεις, μια γονική παροχή ή ένα δάνειο ή αν θα βρεθεί αντιμέτωπος με πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση.
Η απάντηση που προκύπτει από την απόφαση 2086/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας είναι ιδιαίτερα σημαντική για τις αγοραπωλησίες ακινήτων: για το τεκμήριο απόκτησης δεν μετρά αυτομάτως η αντικειμενική αξία. Κρίσιμο είναι το ποσό που πραγματικά καταβλήθηκε για την αγορά, εφόσον ο φορολογούμενος μπορεί να το αποδείξει.
Με απλά λόγια, άλλο πράγμα είναι η φορολογητέα αξία που χρησιμοποιείται για τον φόρο μεταβίβασης και άλλο η πραγματική δαπάνη που πρέπει να καλύψει ο αγοραστής απέναντι στην εφορία.
Στο παραπάνω παράδειγμα, εάν το σπίτι έχει αντικειμενική αξία 220.000 ευρώ αλλά ο πωλητής συμφώνησε και εισέπραξε 150.000 ευρώ, το πραγματικό τίμημα των 150.000 ευρώ είναι εκείνο που αποτελεί τη βάση για τη δαπάνη απόκτησης, εφόσον αποδεικνύεται. Στο ποσό αυτό προστίθενται οι υπόλοιπες δαπάνες που βαρύνουν την αγορά, όπως ο φόρος μεταβίβασης και τα σχετικά έξοδα.
Ο φόρος μεταβίβασης, όμως, ακολουθεί διαφορετικό δρόμο. Όταν το τίμημα είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, ο φόρος υπολογίζεται στη μεγαλύτερη αξία. Έτσι μπορεί ο αγοραστής να φορολογείται για τη μεταβίβαση με βάση τα 220.000 ευρώ, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι πρέπει αυτομάτως να εμφανίσει και 220.000 ευρώ ως χρήματα που κατέβαλε για την αγορά.
Η υπόθεση που έφτασε στο ΣτΕ
Το πόσο μεγάλη μπορεί να γίνει η «ψαλίδα» ανάμεσα στην αντικειμενική αξία και στο πραγματικό τίμημα αποτυπώνεται χαρακτηριστικά στην περίπτωση που εξέτασε το Συμβούλιο της Επικρατείας. Το ακίνητο είχε αντικειμενική αξία 331.403 ευρώ, ενώ το αναγραφόμενο τίμημα της αγοράς ήταν μόλις 56.000 ευρώ.
Η φορολογική διοίκηση είχε λάβει ως δαπάνη απόκτησης την πολύ υψηλότερη αντικειμενική αξία. Το ΣτΕ, όμως, έκρινε ότι ο φορολογούμενος πρέπει να έχει τη δυνατότητα να αποδείξει ότι το πραγματικό τίμημα που κατέβαλε ήταν μικρότερο.
Αυτό είναι και το «κλειδί» για τον αγοραστή: δεν αρκεί απλώς να αναγράφεται ένα χαμηλότερο ποσό στο συμβόλαιο. Πρέπει να μπορεί να αποδειχθεί ότι αυτό ήταν πράγματι το ποσό που άλλαξε χέρια.
Τι πρέπει να προσέξει ο αγοραστής
Οι τραπεζικές κινήσεις αποκτούν καθοριστική σημασία. Η μεταφορά των χρημάτων προς τον πωλητή, οι κινήσεις των λογαριασμών, το συμβόλαιο και γενικότερα τα στοιχεία της συναλλαγής πρέπει να μπορούν να «δέσουν» μεταξύ τους και να δείξουν ποιο ήταν το πραγματικό τίμημα.
Και ο κανόνας λειτουργεί προς τις δύο κατευθύνσεις. Αν στο συμβόλαιο αναγράφονται 150.000 ευρώ αλλά από τις τραπεζικές κινήσεις ή άλλα στοιχεία προκύπτει ότι ο αγοραστής κατέβαλε στην πραγματικότητα 230.000 ευρώ, η εφορία δεν δεσμεύεται από τα 150.000 ευρώ του συμβολαίου. Μπορεί να αναζητήσει το πραγματικό ύψος της δαπάνης.
Πώς καλύπτεται το τεκμήριο
Για τον αγοραστή το επόμενο βήμα είναι να ελέγξει αν μπορεί να δικαιολογήσει το ποσό της πραγματικής δαπάνης απόκτησης. Η κάλυψη μπορεί, ανάλογα με την περίπτωση, να προκύπτει από δηλωμένα εισοδήματα, κεφάλαιο προηγούμενων ετών, τραπεζικό δάνειο, πώληση άλλου περιουσιακού στοιχείου ή χρηματική γονική παροχή ή δωρεά που έχει πραγματοποιηθεί και δηλωθεί νόμιμα.
Επομένως, πριν από την υπογραφή ενός συμβολαίου στο οποίο το τίμημα βρίσκεται αισθητά χαμηλότερα από την αντικειμενική αξία, ο αγοραστής πρέπει να κάνει δύο διαφορετικούς λογαριασμούς: πόσο φόρο θα πληρώσει για τη μεταβίβαση και πόσα χρήματα θα χρειαστεί να δικαιολογήσει ως πραγματική δαπάνη απόκτησης.
Στέλιος Κράλογλου
.jpg){kind=avatar}
