Τέλος σε χρόνια προβλήματα με τις θέσεις πάρκινγκ στις πιλοτές των πολυκατοικιών επιχειρεί να βάλει ο νόμος 5005/2022. Πότε επιτρέπεται η μονομερής τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και υπό ποιες προϋποθέσεις μπορεί να μεταβιβαστεί μια θέση στάθμευσης.
Ένα ζήτημα που έχει απασχολήσει επί χρόνια ιδιοκτήτες διαμερισμάτων και ακινήτων αφορά το καθεστώς των ανοικτών θέσεων στάθμευσης στις πιλοτές των πολυκατοικιών. Ο νόμος 5005/2022, και συγκεκριμένα το άρθρο 46, εισήγαγε ρυθμίσεις με στόχο να διευκολύνει την τακτοποίηση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος αυτών των θέσεων, αντιμετωπίζοντας προβλήματα που είχαν ανακύψει από τη νομολογία των δικαστηρίων.
Σε αρκετές πολυκατοικίες, οι θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή είχαν καταχωριστεί στις πράξεις σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ως αυτοτελείς ιδιοκτησίες, με δικά τους ποσοστά συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο. Ωστόσο, η νομολογία έχει κρίνει ότι η αυτοτελής οριζόντια ιδιοκτησία σε ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή δεν είναι επιτρεπτή, γεγονός που δημιούργησε δυσκολίες στην αξιοποίηση και τη μεταβίβαση των συγκεκριμένων θέσεων.
Τι αλλάζει με τον νόμο 5005/2022
Με το άρθρο 46 του νόμου, το οποίο προσθέτει την παράγραφο 5Α στο άρθρο 1 του ν. 960/1979, προβλέπεται η δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Η βασική ρύθμιση επιτρέπει στον ιδιοκτήτη διαμερίσματος ή άλλου χώρου κύριας χρήσης της ίδιας πολυκατοικίας, ο οποίος διαθέτει εμπράγματο δικαίωμα σε ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή, να μετατρέψει τη θέση σε παρακολούθημα του ακινήτου του, με δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης. Παράλληλα, ενσωματώνεται στο ακίνητο το ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που αντιστοιχούσε στη θέση στάθμευσης.
Στις περιπτώσεις που προβλέπει η συγκεκριμένη διάταξη, η συναίνεση του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται, χωρίς να απαιτείται η προηγούμενη συμφωνία όλων για τη συγκεκριμένη μονομερή τροποποίηση.
Πότε μπορεί να γίνει μεταβίβαση θέσης στάθμευσης
Ο νόμος προβλέπει ειδική ρύθμιση και για τις θέσεις στάθμευσης που εμφανίζονται ως αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, χωρίς να υπάρχει εμπράγματο δικαίωμα επ’ αυτών από ιδιοκτήτη διαμερίσματος ή άλλου χώρου κύριας χρήσης στην ίδια πολυκατοικία.
Στην περίπτωση αυτή, η μεταβίβαση επιτρέπεται κατ’ εξαίρεση μόνο σε άλλον ιδιοκτήτη χώρου κύριας χρήσης της ίδιας πολυκατοικίας. Ο νέος δικαιούχος μπορεί στη συνέχεια να προχωρήσει στη μονομερή τροποποίηση της πράξης σύστασης, ώστε η θέση να συνδεθεί με το ακίνητό του ως παρακολούθημα αποκλειστικής χρήσης, μαζί με το αντίστοιχο ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο.
Αντίστοιχη δυνατότητα προβλέπεται και για θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή ή στον ακάλυπτο χώρο, όταν έχει συσταθεί αυτοτελές δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης χωρίς να έχει συνδεθεί με συγκεκριμένο διαμέρισμα ή άλλο χώρο κύριας χρήσης της πολυκατοικίας. Ο δικαιούχος μπορεί να αντιστοιχίσει τη θέση με την οριζόντια ιδιοκτησία του μέσω μονομερούς τροποποίησης της σύστασης, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις του νόμου.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες
Η εφαρμογή των ρυθμίσεων εξαρτάται από το περιεχόμενο της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, τον κανονισμό της πολυκατοικίας και τα δικαιώματα που έχουν καταχωριστεί για τη συγκεκριμένη θέση στάθμευσης.
Για τον λόγο αυτό, πριν από οποιαδήποτε μεταβίβαση ή τροποποίηση, είναι σημαντικό να ελέγχονται οι σχετικοί τίτλοι και οι εγγραφές στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, με τη συνδρομή συμβολαιογράφου και, όπου απαιτείται, δικηγόρου.
Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι ο νόμος 5005/2022 δημιούργησε μια συγκεκριμένη διαδικασία για την αντιμετώπιση του προβλήματος των ανοικτών θέσεων στάθμευσης στις πιλοτές, διευκολύνοντας, υπό προϋποθέσεις, τη σύνδεσή τους με διαμερίσματα ή άλλους χώρους κύριας χρήσης και τη μεταβίβαση των σχετικών δικαιωμάτων.
Νομική βάση: Άρθρο 46 του νόμου 5005/2022, ΦΕΚ Α΄ 236/21.12.2022, με το οποίο προστέθηκε η παράγραφος 5Α στο άρθρο 1 του ν. 960/1979.
.jpg){kind=avatar}
