Η μεταρρύθμιση αφορά τον νόμο 3741/1929, ο οποίος αποτελεί τη βάση του σημερινού καθεστώτος, αλλά έχει τροποποιηθεί περισσότερες από 1.116 φορές μέσα σε σχεδόν έναν αιώνα εφαρμογής. Στόχος του υπουργείου είναι η δημιουργία ενός ολοκληρωμένου Κώδικα Ιδιοκτησίας, που θα συγκεντρώνει όλες τις διατάξεις και θα δίνει λύσεις σε χρόνιες εκκρεμότητες που απασχολούν ιδιοκτήτες, διαχειριστές και αγοραστές ακινήτων.
Πώς θα αλλάξουν οι κανονισμοί των πολυκατοικιών
Μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις αφορά τη δυνατότητα κατάτμησης ή συνένωσης διαμερισμάτων, ακόμη και όταν ο ισχύων κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει διαφορετικά.
Η ρύθμιση αποσκοπεί κυρίως στην αξιοποίηση μεγάλων διαμερισμάτων που σήμερα παραμένουν υποαξιοποιημένα, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα όπου υπάρχει αυξημένη ζήτηση για μικρότερες κατοικίες.
Παράλληλα, το υπουργείο σχεδιάζει να διευκολύνει την τροποποίηση παλαιών κανονισμών πολυκατοικιών, ώστε να ανταποκρίνονται στις σημερινές στεγαστικές, κοινωνικές και οικονομικές ανάγκες.
«Σας καλέσαμε για να σας παρουσιάσουμε ένα νομοσχέδιο που αφορά την απελευθέρωση και αξιοποίηση της περιουσίας των Ελλήνων. Ενα νομοσχέδιο που έρχεται 100 χρόνια μετά και αφορά τις ιδιοκτησίες και συνιδιοκτησίες των Ελλήνων», δήλωσε ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης, τονίζοντας ότι «δεν υπάρχει πεδίο που να αφορά την ιδιοκτησία και τη συνιδιοκτησία που δεν περιλαμβάνεται στο νομοσχέδιο». Ο υπουργός γνωστοποίησε ακόμη ότι πρόεδρος της νομοπαρασκευαστικής επιτροπής είναι η αρεοπαγίτης Κωνσταντίνα Εμμανουηλίδου, με στόχο το σχέδιο νόμου να ολοκληρωθεί το φθινόπωρο του επόμενου έτους.
Στο ίδιο μήκος κύματος κινήθηκε και ο υφυπουργός Δικαιοσύνης Ιωάννης Μπούγας, επισημαίνοντας ότι «σε λίγο κλείνει 100 χρόνια το νομοθετικό πλαίσιο και υπάρχει μια πανσπερμία νομοθετημάτων», ενώ χαρακτήρισε «τεράστιο» το οικονομικό αντικείμενο της μεταρρύθμισης. «Η επιτροπή θα περιλαμβάνει 4 μέλη από την ακαδημαϊκή κοινότητα, μέλη από θεσμικούς φορείς όπως ο κ. Παραδιάς, θα υπάρχει δικαστής που χειρίζεται τέτοια θέματα, εκπροσώπους από δικηγορικό και συμβολαιογραφικό σύλλογο, εκπρόσωπο του κτηματολογίου και του ΤΕΕ. Τα μέλη της επιτροπής θα είναι συνολικά 13», συμπλήρωσε ο κ. Μπούγας.
Ενδεικτικά ο υφυπουργός ανέφερε ότι στα ζητήματα της πολυκατοικίας μπορεί να δημιουργηθούν κατηγορίες παρεμβάσεων ανάλογα με την επικινδυνότητα και τις ανάγκες, αλλάζοντας τα ποσοστά που απαιτούνται για τη λήψη απόφασης. «Για παράδειγμα, δεν μπορεί η άρνηση ενός ενοίκου να αποτελεί τροχοπέδη για τη λύση κομβικού ζητήματος της πολυκατοικίας», σημείωσε χαρακτηριστικά ο κ. Μπούγας συμπληρώνοντας ότι πλέον διαχειριστές θα είναι δικηγόροι ή εταιρείες, αλλά και πως θα διασφαλιστεί να μην θιχτούν τα συνταγματικά κατοχυρωμένα δικαιώματα της ιδιοκτησίας.
«Μέχρι τώρα τις λύσεις έδιναν τα δικαστήρια, έχει συσσωρευτεί μια πολύ μεγάλη νομολογία για την επίλυση των θεμάτων αυτών, που δεν μπορεί όμως να υποκαταστήσει τη νομοθεσία. Θα χρησιμοποιήσουμε την εμπειρία της νομολογίας και θα την εναρμονίσουμε με τη νομοθεσία για τις πολεοδομίες και με ότι άλλο συνδέεται. Υπάρχει μια πραγματικότητα 100 ετών μια διώροφα σπίτια, τώρα έχουμε χιλιάδες πολυκατοικίες. Δεν υπάρχει ιδανική νομοθεσία, αλλά αν καταφέρουμε να λύσουμε έστω και 5 θέματα είναι θετικό. Υπάρχουν άπειρες μπλοκαρισμένες ιδιοκτησίες από συνιδιοκτήτες, υπάρχουν κτίρια που εξαιτίας αυτού καταρρέουν! Οι περίφημες αγωγές διανομής που παίρνουν χρόνια στα δικαστήρια τώρα, πλέον θα δικάζονται σε ένα εξάμηνο» είπε ο κ. Φλωρίδης.
Στην παρουσίαση τοποθετήθηκε και ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) Στράτος Παραδιάς, που θα είναι μέλος της νομοπαρασκευαστικής επιτροπής, κάνοντας λόγο για σπουδαία πρωτοβουλία αφού «το ζήτημα της συνιδιοκτησίας ήταν το σακκούλι με τα φίδια που κανείς δεν έβαζε το χέρι του μέσα».
Τι αλλάζει στα κοινόχρηστα και στον διαχειριστή
Ιδιαίτερο βάρος δίνεται στην αντιμετώπιση των ανεξόφλητων κοινόχρηστων, ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα που αντιμετωπίζουν χιλιάδες πολυκατοικίες.
Το νέο πλαίσιο προβλέπει ταχύτερες διαδικασίες είσπραξης των οφειλών, ακόμη και μέσω έκδοσης διαταγής πληρωμής, ώστε να περιοριστούν οι μεγάλες καθυστερήσεις που συχνά δημιουργούν σοβαρά προβλήματα στη λειτουργία των κτιρίων.
Ταυτόχρονα, ενισχύεται ο ρόλος του διαχειριστή, ο οποίος θα αποκτήσει περισσότερες αρμοδιότητες αλλά και αυξημένες ευθύνες στη διαχείριση των οικονομικών και της καθημερινής λειτουργίας της πολυκατοικίας.
Στο ίδιο νομοθετικό πακέτο προβλέπεται επίσης η υποχρεωτική δημιουργία αποθεματικού για κάθε πολυκατοικία, καθώς και η υποχρεωτική ασφάλιση του κτιρίου, προκειμένου να αντιμετωπίζονται αποτελεσματικότερα ζημιές και έκτακτα περιστατικά.
Πώς θα λαμβάνονται οι αποφάσεις για επισκευές και ενεργειακή αναβάθμιση
Σημαντικές αλλαγές έρχονται και στις διαδικασίες λήψης αποφάσεων από τις γενικές συνελεύσεις των συνιδιοκτητών.
Το υπουργείο προωθεί μείωση των απαιτούμενων ποσοστών ψήφων για εργασίες συντήρησης, επισκευής και ενεργειακής αναβάθμισης, ώστε να μην μπλοκάρουν σημαντικά έργα λόγω αδυναμίας συγκέντρωσης της απαιτούμενης πλειοψηφίας.
Οι αλλαγές θα διευκολύνουν την εγκατάσταση φωτοβολταϊκών συστημάτων στις στέγες, σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων, αντλιών θερμότητας και άλλων σύγχρονων ενεργειακών υποδομών, ακόμη και όταν υπάρχουν διαφωνίες για τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων.
Τι προβλέπεται για το Κτηματολόγιο και τις μεταβιβάσεις
Η μεταρρύθμιση επεκτείνεται και στο ιδιοκτησιακό καθεστώς, με στόχο την καλύτερη διασύνδεση του νέου Κώδικα με το Εθνικό Κτηματολόγιο, αξιοποιώντας ακόμη και εργαλεία Τεχνητής Νοημοσύνης.
Παράλληλα, θα επικαιροποιηθούν οι κανόνες που αφορούν την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία, ώστε να αντιμετωπιστούν χιλιάδες εκκρεμότητες με τίτλους ιδιοκτησίας, προσύμφωνα και μεταβιβάσεις ακινήτων.
Στο νέο πλαίσιο εξετάζονται επίσης αλλαγές που αφορούν το δικαίωμα υψούν, τα αδιάθετα ποσοστά συνιδιοκτησίας, την καθ’ ύψος επέκταση οικοδομών και την ταχύτερη επίλυση διαφορών μεταξύ συνιδιοκτητών.
Τι είναι η οριζόντια και η κάθετη ιδιοκτησία
Η οριζόντια ιδιοκτησία αφορά τα διαμερίσματα ενός κτιρίου, όπου κάθε ιδιοκτήτης διαθέτει αποκλειστική κυριότητα στον ιδιωτικό του χώρο, αλλά συμμετέχει ταυτόχρονα στην κυριότητα των κοινόχρηστων τμημάτων, όπως η στέγη, οι σκάλες, ο ανελκυστήρας και οι διάδρομοι.
Η κάθετη ιδιοκτησία εφαρμόζεται κυρίως σε οικόπεδα που χωρίζονται σε ανεξάρτητες οικοδομές ή τμήματα, με αποκλειστική κυριότητα σε κάθε κτίσμα και κοινή χρήση των υπολοίπων κοινόχρηστων χώρων.
Η νομοπαρασκευαστική επιτροπή αναμένεται να ολοκληρώσει το έργο της μέχρι το φθινόπωρο του 2026. Στη συνέχεια θα ακολουθήσει η κατάθεση του σχεδίου νόμου στη Βουλή, με στόχο ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας να αποτελέσει το πρώτο ολοκληρωμένο θεσμικό πλαίσιο για τις πολυκατοικίες και τη συνιδιοκτησία στην Ελλάδα, αντικαθιστώντας ένα σύστημα που λειτουργεί εδώ και σχεδόν έναν αιώνα.
Δημήτρης Καΐμάς
.jpg){kind=avatar}
