Από την κατάθεση προσφυγών ή όχι ενάντια στις διοικητικές πράξεις που θα ακολουθήσουν την ενεργοποίηση του μέτρου της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, δύο δεκαετίες από την τελευταία απόπειρα, θα εξαρτηθεί η ανταπόκριση των κατασκευαστών και των ιδιωτών, που ενδιαφέρονται να αξιοποιοήσουν το συγκεκριμένο εργαλείο, για να αυξήσουν την δομημένη επιφάνεια, σε υφιστάμενα ή νεόδμητα κτίρια.
Αυτό επισημαίνουν φορείς της αγοράς ακινήτων, που εμφανίζονται ιδιαίτερα επιφυλακτικοί απέναντι στο κατά πόσο τελικά θα μπορέσει να ενεργοποιηθεί το σχετικό "εργαλείο" μετά από δεκαετίες προσπαθειών και ανεπιτυχών νομοθετημάτων, που τελικά κατέπεσαν στις δικαστικές αίθουσες.
Άλλωστε, είναι νωπές οι μνήμες της κατάργησης των μπόνους δόμησης του ΝΟΚ από το ΣτΕ που έφεραν μεγάλη αναστάτωση στην αγορά και διέρρηξαν την ασφάλεια δικαίου που υπήρχε, με αποτέλεσμα ακόμα και σήμερα να παρατηρούνται σοβαρές δυσλειτουργίες στην αγορά.
Για παράδειγμα, όπως ανέφερε στο πρόσφατο συνέδριο του ΤΕΕ ο Αντιπρόεδρος και Διευθύνων Σύμβουλος της Ten Brinke Hellas, κ. Φώτης Γιόφτσιος, σε συγκρότημα κατοικιών που ανεγέρθη με τα μπόνους δόμησης, πριν την απόφαση του ΣτΕ, χρειάστηκε να γίνει μια μεταγενέστερη αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας, χωρίς κάποια αλλαγή στην δομημένη επιφάνεια. Ωστόσο, η αναθεώρηση αυτή προκάλεσε την συνολική ακύρωση της οικοδομικής άδειας, με αποτέλεσμα σήμερα οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων να έχουν αγοράσει ακίνητα σε κτίριο χωρίς οικοδομική άδεια...
"Στην Ελλάδα του σήμερα εξακολουθούν να υπάρχουν επενδύσεις που δεν μπορούν να ξεκινήσουν, έργα που δεν μπορούν να συνεχιστούν και κτίρια που έχουν ολοκληρωθεί αλλά δεν μπορούν να αξιοποιηθούν", σημείωσε χαρακτηριστικά, καταλήγοντας ότι η χώρα δεν χρειάζεται να εγγυηθεί κέρδη στους επενδυτές, αλλά σαφείς κανόνες, θεσμική συνέχεια και ένα περιβάλλον εμπιστοσύνης που θα στηρίζει την ανάπτυξη, την απασχόληση και την παραγωγή νέων κατοικιών.
Ως εκ τούτου, η απόκτηση δικαιωμάτων από την Ψηφιακή Τράπεζα Γης, για την προσθήκη συντελεστή δόμησης σε κάποια άλλη περιοχή, με βάση τα όσα παρουσιάστηκαν εντός της εβδομάδας από το Υπ. Περιβάλλοντος και Ενέργειας, αποτελεί μια ιδιαίτερα ριψοκίνδυνη κίνηση από πλευράς ανάληψης επιχειρηματικού ρίσκου. Παρότι θα μπορούσε πράγματι να ενισχύσει την προσφορά σε μια αγορά που "διψά" για περισσότερα σπίτια, είναι προφανές ότι η ενεργοποίηση του μέτρου αυτού και μάλιστα σε περιοχές, όπου μπορεί εύκολα να υποστηρίξει κανείς ότι είναι ήδη κορεσμένες, θα αποτελέσει μια πρόκληση.
Το θετικό της τρέχουσας διαδικασίας είναι ότι, ως ένα βαθμό, διασφαλίζει ότι δεν θα υπάρξουν μελλοντικές ανατροπές και "εκπλήξεις".
Αυτό επειδή, προτού οριστικοποιηθούν οι ζώνες υποδοχής συντελεστή και οι αυξήσεις του συντελεστή δόμησης, θα υπάρξει γνωμοδότηση από το ΣτΕ επί των σχεδίων των Προεδρικών Διαταγμάτων. Αυτό δεν σημαίνει βέβαια ότι δεν θα προκύψουν προσφυγές δημοτών, ή δημοτικών αρχόντων που θα διαφωνήσουν με την επιλογή της περιοχής τους ως Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), αλλά οι πιθανότητες αυτές να είναι πετυχημένες δεν είναι πολλές, αν έχει προηγηθεί θετική γνωμοδότηση του ΣτΕ επί του Προεδρικού Διατάγματος.
Σε ποιες περιοχές προβλέπονται Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης;
Οι πρωτες μελέτες που παρουσιάστηκαν και τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση από το Υπ. Περιβάλλοντος κι Ενέργειας εντός της εβδομάδας, επιτρέπουν πρόσθετη δόμηση 1.854.688 τετραγωνικών μέτρων, σε 26 Δημοτικές Ενότητες, στον Βόρειο Τομέα Αθηνών, την Αχαΐα, το Ηράκλειο, τα Χανιά, τη Μαγνησία, τη Φθιώτιδα, την Αργολίδα, τη Δράμα και την Καστοριά, όπως καθορίζονται στις Στρατηγικές Μελέτες Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για 91 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης. Συνολικά, ο πρώτος αυτός κύκλος περιλαμβάνει συνολικά 194 ΖΥΣ σε 50 Δημοτικές Ενότητες. Αναμένεται λοιπόν σταδιακά το επόμενο διάστημα να τεθούν στη δημόσια διαβούλευση επιπλέον 103 προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, σε 24 Δημοτικές Ενότητες, οι οποίες αφορούν 37 επιπλέον ΖΥΣ στην Ανατολική Αττική, 55 στην Κεντρική Μακεδονία, 8 στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη και 3 στη Στερεά Ελλάδα.
Ασφαλώς, το στοιχείο που παρουσιάζει το μεγαλύτερο ενδιαφέρον αφορά τον Βόρειο Τομέα Αθηνών, όπου προβλέπονται 25 ΖΥΣ σε 11 Δημοτικές Ενότητες, επιτρέποντας πρόσθετη δόμηση 584.405 τ.μ., που εφόσον αναπτυχθούν μπορούν να προσθέσουν συνολικά 9.500 νέους κατοίκους. Αφορούν την Κηφισιά, τη Λυκόβρυση, τη Μεταμόρφωση, τη Νέα Ερυθραία, τη Νέα Ιωνία, το Νέο Ψυχικό, τη Φιλοθέη, το Ψυχικό, τον Παπάγου, τον Χολαργό και το Χαλάνδρι.
Όλες οι περιοχές του Βόρειου Τομέα και οι αυξήσεις των συντελεστών
-Κηφισιά: Προτείνονται τρεις ΖΥΣ με συνολική πρόσθετη δόμηση 38.795 τ.μ. Στην Πολεοδομική Ενότητα (ΠΕ) 8, ο ισχύων συντελεστής δόμησης 0,50 προτείνεται να αυξηθεί σε 0,87 έως 1,00, δημιουργώντας δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 24.792 τ.μ. Στην ΠΕ 10 ο συντελεστής αυξάνεται από 0,50 σε 0,60, με 5.715 τ.μ. πρόσθετης δόμησης. Στην ΠΕ 13 προτείνεται αύξηση από 0,50 σε 0,67 έως 0,75, με 8.287 τ.μ. πρόσθετης δόμησης.
-Λυκόβρυση: Προτείνεται μία ζώνη στην ΠΕ 1, με αύξηση του συντελεστή από 0,80 σε 1,00 και πρόσθετη δόμηση 3.459 τ.μ.
-Μεταμόρφωση: Προτείνονται δύο ζώνες ΒΙΟΠΑ, στις οποίες ο συντελεστής αυξάνεται από 1,00 σε 1,60. Η πρώτη δημιουργεί δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 90.660 τ.μ. και η δεύτερη 58.102 τ.μ., συνολικά 148.763 τ.μ. Για τις δύο περιοχές προβλέπεται δυνατότητα αύξησης του ύψους των κτιρίων κατά 30%, προσαύξησης του συντελεστή όγκου και κάλυψης έως 80%.
-Νέα Ερυθραία: Στην ΠΕ 4 προτείνεται μία ζώνη με αύξηση του συντελεστή από 0,60 σε 0,70 και πρόσθετη δόμηση 6.681 τ.μ.
-Νέα Ιωνία: Προτείνονται δύο ζώνες, με συνολική πρόσθετη δόμηση 23.812 τ.μ. Στην ΠΕ 17, σε περιοχή ΒΙΟΠΑ, ο συντελεστής αυξάνεται από 1,00 σε 1,60, με 6.721 τ.μ. πρόσθετης δόμησης. Στην ΠΕ 14 προτείνεται αύξηση από 0,80 σε 1,40, με 17.091 τ.μ.
-Νέο Ψυχικό: Στην ΠΕ 3 προτείνεται μία ζώνη με αύξηση του συντελεστή από 1,20 σε 1,30 έως 1,43 και πρόσθετη δόμηση 11.519 τ.μ.
-Φιλοθέη: Προτείνεται μία ζώνη με αύξηση του συντελεστή από 0,60 σε 0,80 και δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 15.225 τ.μ.
-Ψυχικό: Προτείνεται μία ζώνη με αύξηση από 0,60 σε 0,80 και πρόσθετη δόμηση 7.570 τ.μ.
-Παπάγου: Στην ΠΕ 1 προτείνεται μία ζώνη με αύξηση από 1,00 σε 1,20 και πρόσθετη δόμηση 5.948 τ.μ.
-Χολαργός: Προτείνονται πέντε ζώνες με συνολική πρόσθετη δόμηση 64.473 τ.μ.Στην ΠΕ 2 ο συντελεστής αυξάνεται από 1,20 σε 1,40, με πρόσθετη δόμηση 6.234 τ.μ. Στην ΠΕ 3 προβλέπονται δύο ζώνες: η πρώτη με αύξηση από 1,20 σε 1,40 και πρόσθετη δόμηση 13.643 τ.μ. και η δεύτερη με αύξηση από 1,20 σε 1,37 έως 1,50 και πρόσθετη δόμηση 29.005 τ.μ. Στην ΠΕ 5 προτείνονται άλλες δύο ζώνες, με συντελεστές 1,30 έως 1,45 και 1,40 αντίστοιχα, από 1,20 σήμερα, και πρόσθετη δόμηση 8.714 και 6.878 τ.μ. Για την ΠΕ 3 προβλέπεται πρόσθετη παιδική χαρά 594 τ.μ., λόγω της εκτιμώμενης αύξησης πληθυσμού.
-Χαλάνδρι: Προτείνονται επτά ζώνες στις ΠΕ 1, 2, 5 και 6, με συνολική πρόσθετη δόμηση 258.159 τ.μ. Στην ΠΕ 1 προβλέπεται αύξηση του συντελεστή από 0,80 ή 0,90 σε 1,20, με 21.775 τ.μ. πρόσθετης δόμησης. Στην ΠΕ 2 προβλέπονται δύο ζώνες: η πρώτη με αύξηση από 0,80 ή 0,90 σε 1,20 και πρόσθετη δόμηση 1.953 τ.μ., ενώ η δεύτερη με αύξηση από 0,80 σε 1,00 έως 1,30 και πρόσθετη δόμηση 80.865 τ.μ. Στην ΠΕ 5 προτείνονται επίσης δύο ζώνες. Στην πρώτη, ο συντελεστής αυξάνεται από 0,80 ή 0,90 σε 1,15 έως 1,30, με πρόσθετη δόμηση 93.540 τ.μ. Στη δεύτερη προτείνεται αύξηση από 0,80 σε 1,20, με 7.951 τ.μ. πρόσθετης δόμησης. Στην ΠΕ 6 προβλέπονται άλλες δύο ζώνες, με αυξήσεις σε 1,20 από 0,80 ή 0,90, ανάλογα με το επιμέρους τμήμα, και πρόσθετη δόμηση 17.060 και 35.017 τ.μ. αντίστοιχα. Στο Χαλάνδρι οι προτεινόμενες αυξήσεις διαφοροποιούνται ανάλογα με τα επιμέρους τμήματα των ζωνών, τις χρήσεις γης και, σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, την επιφάνεια των οικοπέδων.
Ο θεσμός της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης
Την δυνατότητα μεταφοράς συντελεστή δόμησης έχουν δύο κυρίως κατηγορίες ιδιοκτητών. Η πρώτη αφορά όσους διαθέσουν δικαιώματα δόμησης που δεν μπορούν να αξιοποιήσουν το ακίνητό τους και η δεύτερη εκείνους που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν πρόσθετη δυνατότητα δόμησης στο δικό τους. Η όλη διαδικασία γίνεται μέσω της αγοράς δικαιωμάτων δόμησης από τους ενδιαφερόμενους μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, μιας πλατφόρμας, η οποία χρηματοδοτήθηκε από το Ταμείο Ανάκαμψης και βρίσκεται ήδη σε πιλοτική λειτουργία. Έτσι, ένας ενδιαφερόμενος επενδυτής, ή κατασκευαστής, μπορεί π.χ. να αγοράσει δικαίωμα πρόσθετης επιφάνειας, σε οικόπεδο που έχει αποκτήσει σε κάποια από τις ΖΥΣ, αυξάνοντας τον συντελεστή και καθιστώντας την επένδυσή του βιώσιμη (αν η αρχική επιφάνεια ήταν μικρή), ή πιο επικερδή. Αντίστοιχα, ο ιδιοκτήτης της πρώτης κατηγορίας αποζημιώνεται οικονομικά για την δόμηση που απώλεσε στο δικό του ακίνητο.
Οι ιδιοκτήτες αυτοί προέρχονται από μια μεγάλη "δεξαμενή" ανθρώπων. Μία εξ αυτών είναι όσοι διαθέτουν διατηρητέα, όπου δεν έχει αξιοποιηθεί το σύνολο του συντελεστή και δεν είναι εφικτό να προστεθεί επιφάνεια, ακριβώς λόγω του διατηρητέου χαρακτήρα. Το ίδιο ισχύει και με όσους διαθέτουν ακίνητα που έχουν χαρακτηριστεί μνημεία αρχιτεκτονικής κληρονομιάς. Αντίστοιχα, δικαιώματα αποζημίωσης διατηρούν και όσοι είχαν την ατυχία να έχουν ακίνητο που δεσμεύτηκε λόγω ρυμοτομίας, ή για απαλλοτρίωση, π.χ. για κοινόχρηστους σκοπούς. Στόχος του μέτρου ήταν να δημιουργηθεί ένας μηχανισμός αποζημίωσης αυτών των ανθρώπων, χωρίς να επιβαρυνθούν τα δημόσια οικονομικά, κυρίως των δήμων. Το μέτρο θεσπίστηκε πρώτη φορά το 1979, χωρίς όμως να καταστεί εφικτό να εφαρμοστεί ποτέ στην πράξη.
Μέχρι σήμερα πάντως, έχουν εκδοθεί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή από διατηρητέα, μνημεία και ρυμοτομούμενα ακίνητα που αντιστοιχούν σε πάνω από 1.100.000 τ.µ., με την αξία των οποίων να εκτιµάται ότι υπερβαίνει τα 185 εκατ. ευρώ. Κατά τελευταία στοιχεία του υπουργείου Περιβάλλοντος, έχουν εκδοθεί συγκεκριμένα 244.000 τίτλοι από διατηρητέα και 184.000 τίτλοι από ρυμοτομούμενα ακίνητα. Η πλειονότητα βρίσκεται στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αττικής και της Θεσσαλονίκης.
Του Νίκου Ρουσάνογλου
.jpg){kind=avatar}
